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VEFA est l’acronyme utilisé pour « Vente en l’État de Futur Achèvement ». Il s'agit d'achats qui se font sur plan : à la signature du contrat, la construction du bien immobilier acheté (maison ou appartement) n’est pas encore terminée, souvent pas encore débutée.
Plusieurs parties signent l’accord de vente en VEFA : l’acquéreur, le promoteur immobilier chargé du projet et l’entreprise qui fera les travaux.
Certaines conditions s’imposent. Entre autres, le promoteur met à disposition une garantie financière d’achèvement, prouvant qu’il sera en mesure d’assurer la bonne tenue des travaux, garantissant les fonds de l’acquéreur s’il faisait faillite.
Une vente en VEFA suit un processus bien ancré. La première étape consiste ainsi à choisir le bien sur plan dans lequel investir. Son choix est confirmé par la signature du contrat de réservation de VEFA, qui joue le rôle du compromis de vente.
La suite consiste à attendre que les travaux débutent ou continuent. Dans le même temps, le promoteur adresse à l’acheteur des appels de fonds.
L’achat en VEFA ne requiert pas le déblocage immédiat de tous les fonds. Les versements suivent un échéancier précis dont le montant correspond à l’état d’avancement des travaux.
Les travaux avançant et les paiements effectués, la dernière étape du processus consiste à livrer le bien. La remise des clés ne s’effectue qu’une fois l’ensemble du chantier terminé. Vient ensuite le temps de l’inspection et des levées de réserves émises par la nouveau propriétaire.
A savoir:
Malgré la signature du contrat de réservation, l’investisseur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la remise de l’acte de vente.
Investir en VEFA présente plusieurs avantages, notamment d’un point de vue financier.
Le premier avantage, ce sont les versements progressifs. Comme expliqué ci-dessus, le promoteur immobilier fixe un échéancier de paiement.
Le premier versement peut représenter 30 à 35% du montant total du bien. En fonction de l’avancée des travaux et des étapes atteintes, les prochains versements peuvent correspondre à 10 ou 15%, jusqu’au moment où les clés sont officiellement rendues au propriétaire. Une méthode intéressante pour les deux parties :
L’acquisition en VEFA permet de considérablement réduire les frais de notaire. Comme un achat plus « traditionnel », le VEFA doit se faire auprès d’une personne agréée.
De 7 à 9% pour un achat “plus traditionnel”, pour un achat VEFA, ces frais atteignent les 2 à 3% ; de belles économies.
L’achat immobilier sur plan permet de défiscaliser. La Loi Pinel a été prolongée. De fait, l’investisseur peut bénéficier de belles réductions d’impôts.
Quatrième avantage de l’achat en VEFA, le prêt à taux zéro. Ce dernier s’applique pour ce type d’investissement à hauteur de 40% du montant total de la valeur de votre achat. Une manière de réduire le montant total du taux d'emprunt.
L’achat en VEFA présente un avantage au niveau de la TVA. L’acquisition d’un tel bien permet de disposer (dans certains cas) d’une TVA à 5.5% contre 20% en temps normal. Pour cela, le logement doit être construit dans une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et doit être votre résidence principale.
Enfin, en cas de revente d’un bien VEFA, dans les 5 ans après l’achat, à un particulier, les propriétaires d’une habitation neuve sont exonérés de la TVA.
Dernier avantage de l’achat en VEFA, la possibilité de modifier les plans. Bien entendu, il n’est pas possible de tout faire. En revanche, vous pouvez réclamer certains changements, comme l’ajout de prises électriques, le changement pour une douche ou une baignoire, le déplacement d’une porte et la suppression d’une cloison, etc…
Malgré ces avantages notables, il est important de garder en tête que le VEFA peut également supposer quelques mauvaises surprises. De manière générale, l’investissement sur plan n’est pas l’option sélectionnée par les investisseurs pour ces raisons :
La rétractation d’un achat en VEFA peut se faire dans les 10 jours suivant la signature du contrat. Vous serez alors remboursé intégralement de l’ensemble des frais engendrés. Au-delà, c’est encore possible mais plus complexe et pas total.
Le respect des délais de construction est impératif pour les acheteurs qui sont, en attendant, en location. Un retard trop important suppose une charge financière double, parfois compliquée à assumer. Certains prévoient des pénalités en cas de retard de livraison.
L’achat sur plan suppose la découverte de son futur logement au dernier moment, dont certaines malfaçons et non-conformités. Bien étudier les différents dossiers et les notices qui se présentent à vous. Certains se font accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier.
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